в Санкт-Петербурге до конца года начнут работать более 300 тысяч кв. м новых складов

Эксперты отметили, что по итогам 2022 года объем ввода может стать вторым по значимости за последние восемь лет.

В текущей ситуации рынок качественной складской недвижимости Северной столицы остается одним из самых стабильных сегментов. Вопреки ожиданиям, девелоперы продолжают реализовывать проекты, а также запускают строительство ранее анонсированных комплексов.

Аналитики Nikoliers выяснили, что с начала года в городе завершилось строительство 146 тысяч кв. м складов. Среди крупнейших введенных в эксплуатацию объектов — первая очередь логистического центра агропарка «Нарт» (23,7 тысяч кв. м), складской комплекс Ozon в «PNK Парк Шушары 3» (60 тысяч кв. м), а также полностью заполненный спекулятивный складской комплекс «Тродекс Логистик» (23 тысяч кв. м).

Несмотря на экономическую ситуацию и логистические сложности, ранее анонсированные объекты, реализуемые как по модели built-to-suit, так и собственными силами компаний, не были заморожены. Более того, на рынке активно начинается строительство заявленных проектов. Так, холдинг «Адамант» получил разрешение на строительство около 100 тысяч кв. м в складском комплексе «Армада парк» для компании «Сберлогистика», а PNK Group — для склада Estel в PNK Парк Софийская КАД (26 тысяч кв. м), PST-Development начала строительство распределительного центра для компании Ozon (135 тысяч кв. м), «Русич» продолжает строительство мультитемпературного складского комплекса в парке «Русич — Шушары» (54 тысяч кв. м), а российский ритейлер «Спортмастер» заявил о строительстве второй очереди своего распределительного комплекса.

Складской рынок остается наиболее стабильным сегментом коммерческой недвижимости, однако объем вакантных площадей с начала года постепенно увеличивается. По данным Nikoliers, на конец сентября 2022 г. доля свободных площадей и показатель «скрытой вакантности» составляют порядка 1,9% (70 тысяч кв. м) и 3,8% (140 тысяч кв. м) соответственно. С начала года объем вакантных площадей (включая «скрытую вакантность») увеличился в 2,5 раза.

На фоне появления ряда относительно крупных свободных блоков в составе ключевых качественных складских комплексов, собственники точечно корректируют коммерческие условия и более активно предлагают скидки при запросах на аренду помещений, особенно блоков площадью от 5 000 кв. м. Как итог — средняя запрашиваемая ставка аренды в классе А скорректировалась за квартал на 4% и составила 6 080 руб./кв.м/год (без учета операционных расходов и НДС).

«Накопленный дефицит вакантных площадей и сравнительно небольшая доля ушедших с российского рынка иностранных компаний в структуре арендаторов стали факторами, которые обеспечили определенную стабильность региона в текущей ситуации. Однако мы уже видим постепенные изменения конъюнктуры, которые могут усугубиться на более продолжительном отрезке времени. Например, изменения могут начаться после освобождения площадей рядом компаний, которые постепенно сокращают свое присутствие в России, но пока еще не освободили площади от товара — сейчас эти блоки постепенно пополняют объем „скрытой вакантности“. Также ряд складских блоков появится из-за переезда некоторых логистических и e-commerce компаний в строящиеся распределительные центры и склады», — рассказал Андрей Косарев, генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге.

По его мнению, появление еще большего количества крупных вакантных блоков в предложении может стать катализатором более динамичного снижения запрашиваемых ставок аренды.

По данным Nikoliers, до конца года ожидается ввод еще порядка 150 тысяч кв. м — именно такой объем стройки вышел из «нулевого цикла» и с большой долей вероятности будет завершен в 2022 году. В результате суммарный ввод по итогам года может превысить 300 тысяч кв. м — это второй по значимости результат после 2020 года за последние восемь лет. Для сравнения, в пандемийный 2020 год в Санкт-Петербурге девелоперы ввели 340 тысяч кв. м складской недвижимости, а в рекордный 2014 год — около 400 тысяч кв. м.